L’inquilino non paga l’affitto da mesi

Vero n° 28 La proprietaria dell’immobile vuole risolvere il contratto. Come? È necessario avviare la procedura di sfratto per morosità che però ha tempi piuttosto lunghi: il consiglio è quello di agire con tempestività

Gentile avvocato, dal 15 marzo 2015 ho firmato un contratto di affitto con un inquilino (4+4). Il contratto prevede che il canone di locazione sia pagato dal conduttore entro il 15 di ogni mese tramite bonifico bancario. Ma negli ultimi mesi ho registrato molti ritardi: l’affitto di settembre 2020 è stato versato solo il giorno 18 e quello di ottobre il giorno 20; i mesi di novembre e dicembre sono stati pagati con unico versamento in data 4 gennaio 2021 e da allora non ho ricevuto più alcun pagamento. Il contratto prevede espressamente che «il pagamento del canone non possa essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore» e anche che «il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone costituisce in mora il conduttore». Che cosa dovrei fare per risolvere il contratto?

Viola, Bolzano

Gentile signora, data la situazione le consiglio di rivolgersi quanto prima a un legale per instaurare nei confronti del conduttore insolvente la procedura di sfratto per morosità davanti al Tribunale della città in cui si trova l’immobile locato. Contestualmente occorre chiedere al giudice, con provvedimenti appositi (ordinanza di rilascio dell’immobile e decreto ingiuntivo per i canoni scaduti), di ordinare al conduttore di riconsegnare l’immobile e di versarle i canoni non pagati e quelli che matureranno nel frattempo, oltre alle spese del processo. Prima di notificare al conduttore l’atto di citazione relativo allo sfratto per morosità, è necessario inviare una comunicazione di diffida a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale gli venga intimato di estinguere la morosità pregressa e di lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali. In udienza, per evitare lo sfratto, il conduttore potrebbe saldare la morosità o chiedere al giudice il cosiddetto termine di grazia, vale a dire un periodo di tempo entro cui saldare il debito. Per dare l’avvio a un procedimento di sfratto è indispensabile depositare in tribunale il contratto di locazione sottoscritto e la relativa ricevuta di registrazione. Come comprenderà, in questa sede mi è impossibile prospettarle le varie situazioni che si possono verificare nell’ambito giudiziario. Consideri, però, che i tempi della procedura in genere sono tutt’altro che brevi e potrebbero anche coinvolgere un ufficiale giudiziario per farla rientrare in possesso dell’immobile: la invito quindi a incaricare quanto prima il legale.

Fratello e sorella non trovano l’accordo per dividersi le case di famiglia

Avvocato Ciriello, mia madre è mancata qualche mese fa lasciando a me e a mia sorella tre appartamenti e un negozio che al momento è vuoto. Io vorrei la casa più grande per abitarci e darei a mia sorella le altre due, senza passaggio di denaro. Per il negozio, ho proposto di provare ad affittarlo e, se non trovassimo un affittuario, di venderlo dividendoci il ricavato in parti uguali. Non riusciamo a trovare un accordo sul valore delle case e i nostri rapporti, a furia di discutere, si stanno deteriorando: che cosa succederà se continuassimo a litigare? Grazie per l’aiuto.

Mario, Fano

Egregio lettore, ho osservato che queste vicende familiari possono compromettere i rapporti affettivi. Nel caso in cui non riusciate a trovare una soluzione condivisa, dovrete nominare un avvocato ciascuno (lo impone la legge) e avviare una procedura di mediazione presso un organismo certificato (ad esempio la Camera Arbitrale): il mediatore, con l’aiuto dei legali, vi farà delle proposte conciliative. Se non riuscirà a farvi accordare, sarà costretto a nominare un consulente tecnico che attribuirà il valore agli immobili (procedura dai costi non banali). Qualora il tentativo di mediazione fallisse ancora, l’unica strada percorribile sarà un procedimento giudiziario, dove il giudice potrebbe anche mettere all’asta gli immobili ripartendo tra di voi il ricavato.