Due agenzie: a chi spetta la provvigione

Copertina Vero

Vero n° 24 Enrica ha visionato lo stesso immobile a distanza di tempo con due agenti differenti. E ha concluso l’affare con il secondo. Ora il primo chiede una quota: è legittimo che lo faccia?

Nell’estate 2020 ho visitato con un’agenzia immobiliare un appartamento che mi interessava, ma a cui ho dovuto rinunciare perché il venditore non poteva concedermi il tempo che avevo richiesto per pervenire al rogito. Qualche settimana fa mi sono rivolta a una seconda agenzia. Ho visitato qualche immobile, tra cui quello che avevo già visionato con il precedente agente; ho fatto presente che avevo già visitato la casa con un’altra agenzia, ma che non c’era stata alcuna proposta perché non potevo soddisfare le condizioni del venditore. L’agente mi ha detto non esserci alcun problema di conflitto. Ebbene, ho concluso l’affare con questo secondo agente, anche perché il venditore aveva abbassato il prezzo. Dopo alcuni giorni ho ricevuto da parte della prima agenzia la richiesta della provvigione. Le chiedo: è legittima?

Enrica, Alassio

Gentile signora, non sono stupita. Esistono casi in cui due mediatori possono vantare il diritto alla provvigione sul medesimo immobile. In generale, l’immobile si acquista o si loca con il primo mediatore con cui è stato visionato; nel dubbio, si lascia perdere e si cerca un altro immobile. Infatti, il mediatore ha diritto alla provvigione per la conclusione del contratto, anche se questa è avvenuta dopo la scadenza del suo incarico. La giurisprudenza prevede che il diritto alla divisione della provvigione (non alla duplicazione, perché la provvigione è una sola) tra più mediatori sorga, a norma dell’articolo 1758 del Codice civile, soltanto quando essi abbiano «cooperato simultaneamente e di comune intesa, autonomamente ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare». Nel suo caso, i mediatori avrebbero potuto trovare un accordo e spartirsi pro quota l’unica provvigione. Non sussiste, invece, il diritto al compenso del primo mediatore quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’intervento del primo mediatore. Ovviamente il fatto che debba essere esclusa l’utilità dell’originario mediatore è tutto da dimostrare e tale prova è a carico del mandante (lei, nel caso di specie). Le consiglio di insistere perché le agenzie trovino un accordo economico tra loro; diversamente, si rivolga a un legale esperto della materia.

Il proprietario non può chiedere all’inquilino di pagare per un comodato d’uso

Avvocato, ho un contratto di comodato d’uso non registrato, ma pago 400 euro al mese. Ora il proprietario dice che vuole aumentare la cifra per gli adeguamenti Istat, cosa che non è riportata sul contratto: come mi devo comportare?

Marco, Milano

Marco, è bene chiarire che il comodato per natura è un contratto gratuito, per cui il proprietario dell’immobile non può chiederle una somma mensile a titolo di locazione. Solo un contratto regolarmente registrato e redatto in forma scritta come locazione legittima il proprietario a chiedere l’aumento Istat, se previsto dagli accordi; poiché, però, come lei dice, nel contratto non c’è scritto nulla ed è qualificato come comodato, l’adeguamento è illegittimo. Chieda piuttosto al proprietario di convertire e regolarizzare il contratto di comodato in uno di locazione con cedolare secca, visto che presenta vantaggi fiscali per il locatore e una tutela maggiore anche della sua posizione. Qualora avesse intenzione di mantenere il comodato, deve sapere che il proprietario può renderlo “oneroso” chiedendo- le solo dei rimborsi spese, che però non possono avere lo stesso valore di mercato di un canone ma devono essere molto più contenuti. Le ricordo, infine, che se ha stipulato un accordo scritto deve registrarlo all’Agenzia delle Entrate. Qualsiasi cosa decida di fare, è opportuno regolarizzare tutto attraverso un accordo scritto e la successiva registrazione. Buona fortuna!