Quali sono i limiti del comodato d’uso

Vero n° 20 Annarita è proprietaria dell’appartamento in cui vive a titolo gratuito il figlio. Ora il ragazzo vuole condividerlo, con regolare contratto, con un inquilino. Ma attenzione: le tasse sono a carico della madre

Gentile avvocato, sono proprietaria di un appartamento e l’ho lasciato a mio figlio con contratto
di comodato d’uso gratuito, registrato all’Agenzia delle entrate. Io risiedo in un altro appartamento non
di mia proprietà. La mia domanda è questa: mio figlio può tenere un altro inquilino con lui, con un contratto, consentendo a costui di fissare lì la residenza? Grazie molte.

Annarita, Caserta

Gentile lettrice, il nostro Codice civile risponde alla sua domanda all’articolo 1804 disponendo che tra gli obblighi del comodatario c’è quello di «servirsi della cosa per l’uso concordato nel contratto e di chiedere il consenso del comodante nel caso in cui voglia concedere il godimento dell’immobile a terzi». Dalla sua domanda si può intuire che lei non ha nulla in contrario al fatto che suo figlio si cerchi un inquilino con cui condividere l’appartamento, stipulando un contratto di locazione, con tanto di canone mensile e fissazione della residenza da parte di questa seconda persona. La legge non vieta questa possibilità. L’unico aspetto a cui prestare attenzione è quello fiscale. L’Agenzia delle entrate dice infatti che in questi casi il reddito derivante dalla stipula della locazione da parte di suo figlio deve essere dichiarato da lei, in quanto proprietaria dell’immobile. Il testo unico delle imposte dirette dispone che: «I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso». Con il comodato suo figlio non acquisisce un diritto reale sull’appartamento, ma un diritto personale di godimento: per questo la legge prevede che sia lei a pagare le tasse. Per ulteriori chiarimenti, in ogni caso, è bene che si rivolga all’Agenzia delle entrate della sua zona e abbia l’accortezza di avvertire suo figlio di farsi assistere da un legale nella stipula del contratto, per tutelare al meglio le posizioni dei soggetti coinvolti.

La moglie cambia residenza e paga due volte l’Imu sulla seconda casa

Egregio avvocato, nel 2010, per motivi di lavoro, mia moglie ha comperato un appartamento sul lago di Garda dove ha chiesto e ottenuto la residenza, mentre io sono rimasto a Cremona nella casa che abbiamo in comproprietà al 50%. Su quest’ultimo immobile mia moglie ha cominciato a pagare l’Imu come seconda casa, convinta che la prima casa fosse quella in cui aveva posto la nuova residenza. Il nuovo Comune, adducendo la motivazione che moglie e marito non separati non possono avere residenze diverse, ha però inviato una procedura di accertamento a partire dal 2014, con relative sanzioni e interessi. Così mia moglie si ritrova a pagare due seconde case. Mi chiedo, allora, qual è la prima casa su cui si dovrebbero avere delle agevolazioni?

Nereo, Cremona

Egregio signore, per quello che mi espone, l’iniziativa del Comune appare censurabile. I coniugi non hanno un obbligo di avere la medesima residenza anagrafica, anzi può accadere, in primis per ragioni lavorative, che abbiano residenze anagrafiche differenti, nonostante abbiano una famiglia unita. Le conseguenze fiscali di tale scelta, in relazione all’Imu, sono che se i coniugi hanno due diverse residenze e dimore abituali, situate in Comuni diversi, l’esenzione Imu è possibile per entrambi, purché la distinta residenza non abbia finalità elusiva ma sia dettata da un’effettiva necessità. A mio giudizio, dunque, ci si può opporre all’iniziativa dell’Agenzia delle entrate, dimostrando la sussistenza dei requisiti di cui sopra in capo alla signora, che quindi legittimamente ha usufruito delle agevolazioni prima casa. Vedo difficile, invece, agire per il rimborso di quanto versato all’Amministrazione della comune precedente residenza. Si rivolga a un tributarista per valutare l’opportunità di impugnare l’accertamento.