Se le infiltrazioni impongono un trasloco

Vero n° 16 Antonio ha venduto la propria casa grazie a un contatto fornitogli circa un anno prima dal mediatore, senza però informarlo dell’affare. Ora l’immobiliare chiede la propria percentuale: ecco chi ha ragione

Gentile avvocato, ho una domanda da farle sulla provvigione all’agenzia immobiliare. Le espongo il mio caso: due anni fa ho incaricato un’agenzia di valutare un immobile e di trovare degli acquirenti. Non ho firmato nessuna lettera di incarico. Mi hanno proposto una vendita a un prezzo che a me sembrava troppo basso, che ho rifiutato, e ho consegnato una contro proposta da fare all’acquirente per un valore più alto che aveva durata 15 giorni (stiamo parlando di giugno 2015). L’affare non è andato in porto. Dopo alcuni mesi sono stato contattato dallo stesso acquirente che mi ha fatto un’altra proposta extra agenzia: dopo varie discussioni abbiamo trovato l’accordo e gli ho venduto la casa (luglio 2016). Oggi, dopo tutti questi mesi, l’agenzia mi chiede la provvigione per l’intermediazione: secondo lei devo pagare? Grazie.

Antonio, Seveso (Mb)

Egregio signore, il diritto dell’agente immobiliare a percepire la provvigione si prescrive nel termine di un anno dalla conclusione dell’affare. Detto questo, bisogna capire quando il termine inizia a decorrere. In base al Codice civile, nel caso che mi espone, il termine, però, inizia a decorrere nel momento in cui è nota al mediatore la conclusione dell’affare (le agenzie tengono sotto controllo gli immobili per cui hanno avuto gli incarichi). Ritengo pertanto che la scadenza da parte dell’agenzia sia stata rispettata e che con la richiesta di pagamento la prescrizione annuale del diritto sia stata interrotta. Ritengo anche che la posizione del mediatore sia inattaccabile, dato che quest’ultimo ha creato il contatto tra lei e l’acquirente mettendovi in condizione di concludere l’affare. È invece a suo favore il fatto che non sia stata firmata alcuna lettera d’incarico e non sia stata pattuita per iscritto la misura della provvigione; le consiglio, pertanto, di sottoporre la documentazione in suo possesso a un legale esperto nella materia, che potrà valutare il da farsi.

Prima di comprare è bene verificare i debiti del proprietario con il condominio

Gentile avvocato Ciriello, sto per acquistare un monolocale situato in un condominio. Vorrei sapere quali sono le informazioni essenziali che devo avere dall’attuale proprietario a proposito della gestione condominiale. Non vorrei, in seguito, ritrovarmi con delle brutte sorprese. Grazie per l’aiuto.

Loredana, Mestre (Venezia)

Gentile Loredana, quando si comincia una trattativa per acquistare una qualsiasi unità immobiliare facente parte di un condominio, bisogna informarsi sullo stato di salute della gestione condominiale. Se il venditore è debitore nei confronti del condominio, non avendo pagato tutte le quote di spese, i relativi obblighi ricadono sul nuovo acquirente. Chi subentra nei diritti di un condomino, infatti, è obbligato in solido al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso – non solare, ma di gestione e al precedente. Chi paga può ovviamente rivalersi in seguito nei confronti della controparte, salvo diverso accordo; se però il venditore non vorrà adempiere spontaneamente, ci si vedrà costretti a instaurare un contenzioso. Se una clausola del regolamento contrattuale – che diviene vincolante con la sottoscrizione del contratto di acquisto esonera in tutto o in parte un condomino dal contribuire a una determinata spesa, nonostante fruisca del relativo servizio, il vantaggio viene trasferito al compratore, salvo che non si dimostri che il beneficio era ad personam. Per quando riguarda la manutenzione straordinaria delle parti comuni, l’obbligo di contribuire alle spese matura non dall’approvazione dell’intervento da parte dell’assemblea, bensì dal momento in cui le opere hanno inizio. Di conseguenza, in caso di vendita di un’unità immobiliare dopo la data della delibera, ma prima dell’effettuazione dei lavori, a rispondere nei confronti del condominio è l’acquirente, salvo poi la possibilità di rivalersi sul venditore, in presenza di un diverso accordo. Di norma il notaio inserisce nell’atto di compravendita la dichiarazione dell’amministratore che attesta che il venditore non ha pendenze.