Se le infiltrazioni impongono un trasloco

Vero n° 12 A causa di una perdita dall’appartamento al piano di sopra la nostra lettrice fatica a usare alcuni locali della sua casa e vorrebbe trasferirsi altrove mentre viene fatta la riparazione. Attenzione: il risarcimento non è scontato

Gentile avvocato, abito in un condominio. Dall’appartamento di sopra si è creata un’infiltrazione che ha causato umidità, muffa e odore di stantio in camera di mio figlio e nell’unico bagno di casa. Finché non verrà sistemato il danno noi ci tratterremo in queste stanze il minimo indispensabile. Stiamo addirittura pensando di trasferirci per un po’ da mia sorella. Non ho diritto a un risarcimento per il fatto che non posso usare liberamente casa mia? Grazie mille.

Angela S., Padova

Comprendo il suo grande disagio, cara Angela. Devo però precisare che il danno da mancato utilizzo di un immobile in cui si sono verificate delle infiltrazioni non è sempre e comunque risarcibile. Il proprietario che ha subito infiltrazioni in casa può chiederlo solo se prova che l’abbandono dell’immobile è stato reso necessario da oggettive malsane condizioni che lo rendono di fatto inabitabile. Per ottenere il risarcimento, quindi, dovrà poter provare che c’è la necessità effettiva di abbandonare l’alloggio (e non la mera “scomodità”, per quanto penosa). In caso contrario, il suo lasciare la casa verrebbe ritenuto un abbandono volontario che, come tale, non è risarcibile. La invito a valutare con attenzione la condotta da tenere, anche con l’ausilio di un tecnico del diritto che le possa offrire i giusti suggerimenti.

Come non avere brutte sorprese quando si vende la nuda proprietà della casa

Egregio avvocato, mia moglie e io abbiamo deciso di vendere la nuda proprietà del nostro appartamento. Nel caso in cui, in futuro, volessimo cedere all’acquirente il nostro diritto di usufrutto per sistemarci in un’altra abitazione, potremmo chiedere al nudo proprietario un adeguato compenso per avere la casa completamente libera? Va detto che l’acquirente della nuda proprietà non ha grandi mezzi. Grazie per la risposta.

Antonio, Salerno

Stando alla situazione che mi descrive, le consiglio di prevedere, a scanso di equivoci, nel contratto della vendita della nuda proprietà, che sua moglie e lei, in qualità di usufruttuari, vi riservate in futuro di locare l’immobile o vendere l’usufrutto, non solo all’attuale acquirente, ma anche a terze persone, sempre nei limiti e nei termini che determinerete in contratto. Questa mi sembra la soluzione migliore, data la precaria situazione economica dell’acquirente della nuda proprietà, che difficilmente potrà accedere a un prestito bancario per acquistare l’usufrutto. Le preciso, per completezza, che anche il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, beneficiando dell’eventuale rivalutazione dell’immobile. Le ricordo, inoltre, che le spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttuario. Quest’ultimo per legge è infatti tenuto a mantenere l’abitazione in buono stato, non può danneggiarlo né apportare modifiche senza il consenso del nudo proprietario. Le spese per interventi di manutenzione straordinaria sono invece a carico del nudo proprietario. C’è da dire che in merito a questi costi specifici le parti possono anche accordarsi in modo diverso, l’importante è che le condizioni siano riportate in modo dettagliato nel contratto di compravendita. Anche le imposte e i tributi (es. Irpef, Imu, Tasi) sono a carico dell’usufruttuario secondo quanto stabilito dal Codice Civile che afferma che «l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito». Abbia dunque cura di rivolgersi a un professionista che rediga un contratto che regolamenti sotto tutti gli aspetti la “convivenza” tra voi e il nudo proprietario.