Compri l’appartamento, non il debito

Vero n° 35 Non esiste obbligo verso un terzo creditore per una spesa non saldata dal precedente condomino dal quale si è acquistata la proprietà. Nel caso si riceva un precetto occorre opporsi e chiederne la sospensione

Gentile avvocato, ho ricevuto da parte di un ingegnere che anni fa ha svolto una consulenza per lavori di straordinaria amministrazione per il condominio dove risiedo un atto di precetto dove mi si ordina di versare la quota a me spettante dei suoi onorari. Il precetto segue a un decreto ingiuntivo che questo ingegnere ha ottenuto contro il condominio nel 2016, ancora prima che io acquistassi, nel 2018, il mio appartamento. L’amministratore sostiene che sono tenuto a pagare. Prima di procedere, vorrei sapere cosa dice la legge in proposito.

Paolo

Egregio Paolo, il suo amministratore di condominio è in errore. Infatti, secondo l’orientamento costante dei giudici, lei non è obbligato verso terzi creditori per debiti sorti quando non era ancora entrato a far parte del condominio, non essendo ancora proprietario. Dovrà, dunque, opporsi al precetto notificatole, chiedendo contestualmente la sospensione del precetto stesso, sostenendo che quest’ultimo è fondato sull’accoglimento di un precedente decreto ingiuntivo emesso a carico del condominio per l’attività svolta dal professionista in un periodo precedente al suo ingresso nel condominio. Non sarà dunque tenuto al pagamento pro quota della somma precettata visto che il debito suddetto è sorto prima che lei acquistasse nel 2018 l’appartamento, facente parte del condominio. La Cassazione, di recente, ha ribadito che non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore (in questo caso l’ingegnere) chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori. La Corte afferma il principio secondo cui in generale il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l’obbligo nasce proprio dal fatto che ci sia un titolo di proprietà, solo chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire. Le consiglio di rivolgersi a un legale di fiducia.

Ecco come funziona il contratto di locazione a uso abitativo con finalità turistiche

Possiedo una casa in montagna che vorrei affittare per il mese di dicembre e ho già tante richieste. È il primo anno che concedo la casa in affitto. Qual è il contratto giusto? Vorrei fare le cose per bene, come dice la legge.

Federica

Gentile Federica, la legge prevede che lei stipuli un contratto di locazione a uso abitativo con finalità turistiche. Il contratto di affitto turistico può avere una durata non superiore a tre mesi. In questo tipo di contratto non sono inclusi i servizi accessori quali pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione e simili che identificano prestazioni tipiche del contratto di albergo. Il turista che affitta la casa dovrà servirsene per l’uso determinato nel contratto, osservando la diligenza del buon padre di famiglia, pagando il canone nei termini pattuiti e restituendo l’immobile al termine della locazione nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto. Lei, in qualità di locatore, è tenuta consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione in modo che possa servire all’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Con riguardo agli adempimenti fiscali, le segnalo che, qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto; le locazioni turistiche di durata superiore ai trenta giorni devono essere registrate entro i trenta giorni dalla stipula e sono soggette al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca. Le ricordo inoltre che, in caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, entro ventiquattro ore dalla consegna dell’immobile, Lei dovrà provvedere a effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto sia stipulato con cittadini extracomunitari.