Muffa? La manutenzione spetta al locatore

Vero n° 11 L’umidità e le sue conseguenze all’interno di un appartamento sono dannose per la salute e incidono sull’idoneità all’uso. Per i giudici non tocca al conduttore sostenere le spese per risolvere il problema

Buongiorno avvocato, vivo in un appartamento in locazione. Da settimane sono presenti macchie di umidità e muffa. Ho segnalato la situazione al proprietario che ritiene che il problema sia imputabile alla insufficiente aerazione dei locali. Io soffro di problemi respiratori e questa umidità li aggrava terribilmente. Visto che il proprietario non intende intervenire in alcun modo, gli ho proposto di terminare in accordo il contratto di locazione. Mi ha risposto che mi considererà inadempiente e mi chiederà il risarcimento del danno e la tinteggiatura dell’immobile. Può farlo? Mi aiuti per favore. Grazie.

Maria Grazia, Como

Buongiorno a lei. Venendo alla sua problematica, in un caso del tutto analogo al suo, la Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha ritenuto giustificato il recesso dei conduttori, visto che la causa era da rinvenirsi nel collegamento riscontrato tra l’umidità degli ambienti e i disturbi della conduttrice, sofferente di dispnea e di attacchi broncospastici. La Suprema Corte ritiene infatti che i fenomeni di umidità devono essere annoverati tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa. I giudici hanno infine escluso l’obbligo dei conduttori di tinteggiare le stanze a fine contratto, visto che le condizioni dell’immobile non sono la conseguenza della condotta dei conduttori, ma di problemi strutturali. In generale, il costo della tinteggiatura non può gravare sul conduttore, anche se dal contratto di locazione e dal verbale di consegna risulti tale obbligo. La Cassazione chiarisce, infatti, che la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normaleb uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore. Utilizzi pure questi argomenti per convincere il locatore a raggiungere una soluzione bonaria. Buona fortuna!

I debiti condominiali ricadono su chi risulta proprietario al momento in cui la spesa è sostenuta

Caro avvocato, quando ho comprato casa nel 2016, nell’atto notarile la parte che vendeva ha dichiarato che non c’erano pendenze. Dopo 3 anni è emerso, invece, che c’era una causa avviata nel 2013 tra il condominio e una condomina, vinta dalla seconda. Mi è costato 900 euro di rate straordinarie. Posso rivalermi sul precedente proprietario? Grazie.

Giordana, Roma

Gentile signora, le spese legali riguardanti le cause del condominio costituiscono un debito per quote condominiali e rientrano tra le obbligazioni che devono essere adempiute da chi risulta proprietario al momento in cui la spesa viene sostenuta. Occorre, però, operare una netta distinzione tra le spese dovute alla controparte a seguito della sconfitta subita dal condominio in giudizio e le somme da versare all’avvocato che lo ha difeso. Quanto alle prime, lei può essere chiamata a far fronte non solo alla richiesta di pagamento da parte dell’amministratore, ma anche all’esecuzione che il creditore promuove sui suoi beni personali, qualora, una volta azionata la sentenza direttamente nei confronti del condominio, i beni condominiali risultino insufficienti a soddisfare il credito. Quanto alle seconde, non può esserle rivolta richiesta alcuna; infatti, dal momento che l’obbligo di corrispondere il compenso al proprio difensore sorge con il conferimento del mandato, l’acquirente dell’unità immobiliare è responsabile in solido con il proprio venditore solo per le spese legali relative ai giudizi introdotti a partire dall’anno contabile precedente all’acquisto.