Vendita della casa e agenzia immobiliare

Vero n° 07 Di regola, a meno che le parti non abbiano stabilito diversamente, il diritto alla provvigione in capo al mediatore matura quando è stipulato il contratto preliminare: dopo un anno quel diritto si prescrive

Caro avvocato, quasi 2 anni fa mi sono rivolta a un’agenzia immobiliare per la vendita della mia casa. Dopo poche settimane, ho accettato una proposta di acquisto e ho firmato il contratto preliminare. Il rogito è stato fatto un anno fa, come da accordi presi a suo tempo con l’acquirente. Qualche giorno fa mi è arrivata la richiesta di pagamento della provvigione da parte dell’agenzia che si è occupata della vendita; devo dire che non me l’aspettavo e mi ero completamente dimenticata della questione. Devo pagare dopo tutto questo tempo?

Alba

Gentile signora, non è comune che il mediatore si dimentichi di esigere la provvigione, che di solito viene pattuita già prima della stipula del preliminare, all’atto dell’accettazione della proposta di acquisto formulata dal compratore. Comunque, di regola, a meno che le parti non abbiano stabilito diversamente, il diritto alla provvigione in capo al mediatore matura nel momento in cui è stipulato il contratto preliminare di vendita; da questa data scatta il termine prescrizionale del diritto alla provvigione dell’agente immobiliare, che è di un anno. Dalle date che lei mi cita, pertanto, il diritto del mediatore è da considerarsi ormai prescritto; tuttavia, per poter opporre alla richiesta di pagamento l’avvenuta prescrizione, sarà suo compito provare la data in cui si è perfezionato il contratto preliminare, per dimostrare che è trascorso più di un anno da tale data. Preciso, inoltre, che la prescrizione del diritto alla provvigione decorre a prescindere dal fatto che il mediatore sia a conoscenza o meno della conclusione dell’affare: la giurisprudenza ritiene infatti che le parti non siano obbligate ad avvisare il mediatore circa il perfezionamento del preliminare.

Danno alle travi portanti: chi è che deve pagare la ristrutturazione?

Gentile avvocato, sono da circa vent’anni proprietaria di un appartamento in condominio sito al primo piano. Sotto di me c’è un locale commerciale adibito a bar. Ho notato nelle ultime settimane delle irregolarità del mio pavimento del soggiorno; il tecnico, dopo un sopralluogo nel locale sottostante, ha rilevato crepe nel soffitto proprio sotto il mio soggiorno. Il tecnico ritiene sussista un danno alle travi portanti, serve dunque un intervento di urgenza prima che la situazione peggiori. Chi deve pagare questi lavori?

Monia

Gentile signora, in ordine alle travi portanti, la nuova disposizione di cui all’art. 1117 (parti comuni dell’edificio) va contemperata con quella di cui all’art. 1125 c.c. sui cosiddetti “solai interpiano”, ovvero “il solaio che divide due unità abitative l’una all’altra sovrastante, e appartenenti a diversi proprietari”. In sostanza, la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti – e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell’appartamento sottostante – compete in parti eguali ai due proprietari. Appare certo che il lavoro vada ripartito al 50% tra lei e il proprietario del bar; suggerisco, tuttavia, di porre la questione all’attenzione dell’assemblea condominiale, per provare a chiedere un contributo del condominio, sulla base dell’ammaloramento delle travi portanti, che rientrano tra le parti comuni.