Come funziona il diritto di prelazione

Vero n° 27 È vero che l’inquilino che vive nella casa che viene messa in vendita può vantare una priorità per l’acquisto. Prima di lui però vengono il coniuge o i parenti entro il secondo grado del locatario.

Buongiorno avvocato, vivo in affitto e ho un contratto 4+4. Tra qualche mese scadranno i primi 4 anni e il proprietario mi ha comunicato, per il momento soltanto a voce, che non intende rinnovarmelo perché pensa di vendere l’immobile a sua figlia. Volevo sapere se può farlo. Inoltre, dato che mi interesserebbe acquistare la casa, non ho il diritto di essere interpellato prima di chiunque altro? Ho sentito dire che è così. Me lo può confermare? Grazie in anticipo per la sua risposta.

Rocco, Varese

Il proprietario di un immobile concesso in locazione può decidere di venderlo prima che sia terminato il contratto. Secondo quanto previsto dalla legge, a determinate condizioni, in caso di vendita dell’immobile adibito a uso abitativo (come nel suo caso), il conduttore ha il cosiddetto diritto di prelazione sulla casa. Il diritto di prelazione consente all’inquilino di essere preferito rispetto ad altri acquirenti e alle stesse condizioni. Devo precisare che il diritto di prelazione non vale se la vendita è destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado. Nel caso che lei mi espone, purtroppo, non le spetta alcun diritto e, di conseguenza, il proprietario dell’immobile non è neppure tenuto a darle comunicazione scritta dell’intenzione di vendere; sarà sufficiente che la informi per iscritto di non voler rinnovare il contratto di locazione.

Posso avere un risarcimento?

Abito in un appartamento in affitto e qualche settimana fa, prima del gran caldo, si è rotta la caldaia. I tecnici hanno dovuto sostituirla con una nuova e io sono rimasta senza acqua calda e senza riscaldamento per dieci giorni. Un disagio non da poco, visto che faceva ancora abbastanza freddo. Oltretutto il padrone di casa mi chiede di contribuire alla spesa per metà. Ma è giusto? E poi io non avrei diritto a un risarcimento, visto il disagio che ho sopportato?

Luisa, Udine

Gentile Luisa, premesso che la questione della ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari è da sempre motivo di lite, preciso che la spesa per la sostituzione della caldaia, in quanto spesa straordinaria, grava integralmente sul proprietario. Non ritengo invece proponibile una domanda di risarcimento per il disagio patito a causa della mancanza di riscaldamento e acqua calda, soprattutto se il proprietario, una volta informato della problematica alla caldaia, si è tempestivamente attivato per la relativa sostituzione. Questo, tuttavia, non le impedisce di provare a far presente al suo padrone di casa la spiacevolezza dell’esperienza che ha vissuto e concordare in via amichevole una ragionevole riduzione del canone di locazione per il mese interessato dalla temporanea interruzione di riscaldamento e acqua calda.

Un incidente causato dalla strada dissestata

Mio fratello ha avuto un incidente. Era in giro in moto, in città, su una strada asfaltata solo per metà. Infatti è caduto perché c’era un gradone tra la parte asfaltata e quella no. C’era sì un segnale che indicava i lavori, ma era così vicino a questo gradone che mio fratello non è riuscito a spostarsi per tempo sull’altra corsia, che tra l’altro era già occupata da una macchina. La moto ha subìto gravi danni e mio fratello si è rotto una clavicola. Secondo lei possiamo chiedere un risarcimento al Comune in quanto responsabile dei lavori sulle strade cittadine?

Alberta, Trani

Da quello che mi racconta, gentile Alberta, ritengo che il Comune dovrà risarcire suo fratello. Questo perché il Codice della Strada stabilisce che gli enti proprietari delle strade, allo scopo di garantire la sicurezza e la fluidità della circolazione, devono, tra le altre cose, provvedere alla loro manutenzione e gestione, al controllo tecnico dell’efficienza delle stesse e alla apposizione e manutenzione della segnaletica prescritta. È evidente che la strada fosse insicura da percorrere, vista la presenza di un’insidia nella pavimentazione del manto stradale dovuta all’assenza di asfalto all’interno della carreggiata, determinata da lavori e non adeguatamente segnalata e delimitata. In questo caso, il dissesto del fondo stradale, la presenza di buche, la segnaletica insufficiente e mal posizionata costituiscono motivi di responsabilità in capo al Comune, al quale, pertanto, suo fratello potrà chiedere il risarcimento dei danni alla motocicletta e alla persona.